乐山市市中区凤凰国际小区物业服务项目物业服务企业选聘方案

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根据《中华人民共和国民法典》、《*川省物业服务招标投标管理办法》、《*川省物业管理条例》及《凤凰国际小区管理规约》、《凤凰国际小区业主大会议事规则》，结合本小区实际情况，拟定物业服务企业选聘方案，以下简称本方案。
******分 选聘项目简介
第*条 项目基本情况
*、项目名称:乐山市市中区凤凰国际小区物业服务项目。
*、本项目位于:乐山市市中区瑞祥路*段。
*、物业管理区域范围(*至):东至瑞晗路，南至*苏路，西至瑞祥路，北至高坝路。
*、物业类型:商业、住宅。
第*条 物业管理区域概况
占地面积******.**平方米，房屋总建筑面积:************分总面积******.*平方米，住宅****套，******公寓***个，产权车位****个。
******分 选聘须知
第*条 定义
*、实施主体:指乐山市市中区凤凰国际小区业主大会。*、具体实施者:指乐山市市中区凤凰国际小区******机构乐山市市中区凤凰国际小区业主大会业主委员会。
*、选聘方式:业主委员会委托第*方招标代理机构按《*川省物业服务招投标管理办法》公开以招投标方式选聘新的物业服务人。
第*条 选聘要求
*、对物业服务企业资格要求:
(*)具有独立承担民事责任的能力，有独立法人资格，主营业务范围为物业管理或物业服务;
(*)在中国境内注册，截止本次选聘时间前*年以上注册资本不低于人民币****元(含);
(*)应聘企业在全国、*川省内的在管住宅管理规模面积不低于****平米，同时具有*个与业主委员会签订服务合同且在管的住宅项目面积在***平方米以上;
(*)具有**年以上物业管理服务经验，有良好的社会信誉;
******合同所必需的设备和专业技术能力，有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录;

******政主管机关较大金******罚情况;
(*)本次选聘不接受联合体应聘。
*、对整改资金投入的要求(带资要求):
(*)整改资金须打入业委会专户;
(*)整改过程及整改项目的验收的要求:无偿提供不少于***元人民币(大写:***元整)的整改资金。中标企业应在签订合同后*个月内*次性将投标文件中所******打入业委会账户，并依据整改方案在*年内完成小区硬件设施的整改。整改完成后，经业主委员会和业主代表验收合格，业主委员会**个工作日内不计利息向中标企业分批拨付整改进度款的**%。所有项目整改完成，待业主委员会和业主代表验收合格后，付款至**%，剩余*%待质保期结束后**个工作日内不计利息退还;
(*)如中标企业未按整改方案实施整改，则视为违约，******完成整改或聘请第*方企业完成整改，整改所需的资金由中标企业缴纳的履约保证金中支出;
*、履约保证金:
(*)中标企业应缴纳履约保证金***元;
(*)履约保证金应于物业服务合同签订后*日内缴纳至业主委员会账户，未按规定缴纳履约保证金的候选物业服务企业，将被视为放弃获选资格，由综合评分第*、第*名的投标企业依次递补。
*、其他费用承担:
(*)愿意承担第*次业主大会召开前以及召开期间的程序性费用(含律师费、公证费)，约**元;
(*)愿意承担招标代理机构服务费，约**元;
(*)其他费用应于物业服务合同签订之日起*日内由中标单位支付完毕。
******分 选聘过程
第*条 选取招标代理机构
*、由凤凰国际小区第*次业主大会委托第*届小区业主委员会作为本次招标工作组织实施机构。
*、招标代理机构由业主推荐或省级以上公共平台发布公招信息接受报名，并由业主委员会、业主代表在社区监督下综合评比后，从推荐和报名的机构中选取*家作为本次选聘的招标代理机构，通过比选方式选定招标代理机构后，在建筑区划内公示，接受全体业主的查询和监督。
*、招标代理机构评分标准(满分***分):
******份(**分)
序号
评审内容
*代理机构实力(**分)
评分标准
根据注册资金情况评分
*成立时间(**分)
过往服务业*|绩(**分)
根据成立时间评分
根据代理物业招标项目数量、规模评分
*开标及评标场地(**分
根据代理机构评标场地规模完善度评分
******份(**分)
序号
评审内容
代理方案*(**分)
专业人员配*备(*分)
评分标准
根据代理机构提交代理方案评分
******业专业人员评分
*比选申请文件完整性、制根据代理机构在提交资料完整、荣誉等评分作规范性(*分
******份(**分)
序号评审内容
评分标准
我理服务根据代理机构代理费报价与相关文件切合
度及价格因素评分
第*条 招标流程
*、制定招标文件:由选定的物业服务招标代理机构依据《*川省物业服务招标投标管理办法》第**条、《*川省物业管理条例》、《*川省物业服务标准:住宅小区物业服务标准》，结合本小区物业服务项目特点，并参考业主委员会、业主代表的意见，编制《乐山市市中区凤凰国际小区物业服务项目招标文件》(以下简称招标文件)。
*、评审成员选取:本项目选聘物业服务企业评标小组共计*人，其中业委会代表*人，招投标代理机构在业委会的监督下，从代理机构******业专家名单中随机抽选
*人，开标及评标过程由业委会和业主代表共同监督，监督人数不少于*人。
*、评标流程:评标满分为***************************分。评分过程************分的评分，第*轮评分前*名的企业进入************分评分，由业主委员会成员和业主代表组成******。评标标准、评分细则以招标文件为准。
*、定标:两轮评分结束后，综合评分前*名为中标候选人，排名第*名作为中标企业;若第*名弃权，则由*、*名依次递补。业委会及选聘小组最终根据招标文件依法确定中标人，若有必要根据实际情况召开*次业主大会确定。
第*条 物业服务合同格式及主要条款
*、合同文本采用*川省住房和城乡建设厅、*川省市场监督管理局****年**月**日印发的《物业服务合同(示范文本)》(川建房发[****】***号)，由业主委员会按照本选聘方案合同主要内容及招标响应条件与物业服务人在示范文本的基础上商议订立物业服务合同。合同其他内容，由业主******共同商定(见附件*)。
*、物业服务等级、物业服务质量:本建筑区划的物业服务
等级、物业服务质量参照且不低于乐山市《住宅物业服务等级******。物业服务人承诺的物业服务事项(内容)和质量高于乐山市《住宅物业服务等级标准》*级服务的，以物业服务人承诺为准。
*、物业收费单价限制:
(*)高层住宅:不高于*.**元/m*/月(含)、不低于*.**元/m*/月(含);
(*)洋房住宅:不高于*.**元/m*/月(含)、不低于*.**元/m*/月(含);
(*)商业:不高于*.**元/m*/月(含)、不低于*.**元/m*/月(含);
(*)公寓:不高于*.**元/m*/月(含)、不低于*.**元/m*/月(含);
(*)车位服务费:不高于**元/个/月(含)、不低于**元*个/月(含);
(*)委托物业经营收入，按照扣除税费后总收入的**%收取经营管理费用(该费用包含物业******分的所有成本和税费)，其余收入属于业主共有。
*、对物业服务的考核要求:
(*)日常考核标准(后期参照乐山*******
制定);
(*)按《关于履约保证金的其他约******。第*条新物业服务人进驻
*、签订合同:业主************合同细节谈判，签订《物业服务合同》在小区公示，并将合同抄送******门备案。
*、交接:业主委员会将协助新物业服务人与******就物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料完成交接。
*、业主委员会将督促新聘物业服务人按整改方案落实对小区硬件设施整改工作，并监督新聘物业服务人按照合同条款保障物业服务质量。
******分其他
******优先受聘权
基于市场竞争的公平原则以及服务关系的连续性考量，如满足以下条件，即使选聘结果与表决事项第*项(解聘*川鸿通******)冲突，业******作为中标人，且无需重新提交业主大会表决:
(*******主动参与竞标，且完全满足选聘方案规定的报名条件(见本方案第*条“选聘要求”);
******最终评标得分与排序第*的候选人完全相同(综合评分并列第*)。
第*条 报备、监督、公示相关
*、本方案由业委会以书******、社区居民委员************门的监督指导以及业主的监督。
*、本方案由业委会负责解释，在本小区物业管理区域公示栏与《凤凰国际小区召开第*次业主大会的公告》同步公示**天。公示时间为****年*月**日至****年*月**日。第**条期间
业主大会决议通过表决事项后，以上工作预计******完成。
特此公告
凤凰国际小区业主委员会
****年*月***日